Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü — Bahoz Can Denli

İÇİNDEKİLER 7KISALTMALAR13GİRİŞ 15BİRİNCİ BÖLÜMARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİNTANIMI UNSURLARI HUKUKİ NİTELİĞİ TARAFLARIVE ŞEKLİARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİNTANIMI 17UNSURLARI 20Arsa Sahibi ile Yüklenicinin Anlaşmaya Varması20Arsa Sahibinin Belirlenmiş Arsa Payını veya BağımsızBölümü Devir Borcu 22Yüklenicinin Yapıyı İnşa ve Teslim Yükümlülüğü 24III HUKUKİ NİTELİĞİ 27Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Synallagmatic BirSözleşme Olması28Karma Nitelikte İsimsiz Çift Tipli Sözleşme Olması30Ani Sürekli Edim Karmaşığı Borç İlişkisi Doğurması33Resmi Şekle Tabi Bir Sözleşme Olması37ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİNTARAFLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ 41Arsa Sahibi ve Yükümlülükleri 41Arsa Payını Devir Borcu 43Arsa Sahibinin Diğer Yükümlülükleri 44İçindekiler8Yüklenici ve Yükümlülükleri46Yapıyı İnşa ve Teslim Borcu 47Sadakat ve Özen Borcu49Ayıba Karşı Tekeffül Borcu 51Yapının Arsa Sahibine Teslim Edilmiş Olması 52Yapının Ayıplı Olması 53Ayıplı İfa Eksik İfa Ayrımı54Ayıbın Arsa Sahibine Yüklenemeyen NedenlerdenOrtaya Çıkmış Olması61Arsa Sahibinin Gözden Geçirme ve BildirimKülfetini Yerine Getirmiş Olması62İKİNCİ BÖLÜMARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEYÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ ŞARTLARI YÜKLENİCİNİN KISMİ TEMERRÜDÜYÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ KAVRAMI 65YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜNÜN ŞARTLARI 67Teslim Borcunun Muaccel Olması68Edimin İfası için Vadenin Belirlenmiş Olduğu Hal 69Edimin İfası İçin Vadenin Belirlenmemiş Olduğu Hal71İfanın Mümkün Olması 74Yüklenicinin Teslim Borcunu Yerine Getirmemiş Olması 77Yüklenicinin Borcunu İfa Etmemesinin Haklı NedeneDayanmaması 78Arsa Sahibinin İhtarda Bulunması 81İçindekiler9III YÜKLENİCİNİN KISMİ TEMERRÜDÜ 84Yüklenicinin Kısmi Temerrüdü 84TEMERRÜDÜN BENZER KAVRAMLARLAKARŞILAŞTIRILMASI89Temerrüdün İfa İmkansızlığı ile Karşılaştırılması 89Temerrüdün Kötü İfa ile Karşılaştırılması 91Yüklenici Temerrüdünün Alacaklı Temerrüdü ileKarşılaştırılması 91ÜÇÜNCÜ BÖLÜMYÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜNÜN SONUÇLARIGENEL OLARAK TEMERRÜT93YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜNÜN SONUÇLARI 94Aynen İfa ve Aynen İfaya Bağlı Talepler 94Aynen İfa94Gecikme Tazminatı 96Cezai Şart 100Aynen İfadan Vazgeçerek Müspet Olumlu ZararınTazmini 104Genel Olarak 104Olumlu Zararın Hesaplanması 106SÖZLEŞMEDEN DÖNEREK MENFİ OLUMSUZ ZARARIN TAZMİNİ 109Dönme ve Fesih Kavramı 109Genel Olarak 109Terminoloji Sorunu 114Olumsuz Menfi Zararın Hesaplanması116Fiili Zarar120İçindekiler10Yoksun Kalınan Kar 121Dönme İşleminin Sonuçlarına İlişkin İleri SürülenGörüşler123Klasik Dönme Teorisi 123Yasal Kanuni Borç İlişkisi Teorisi 125Yeni Dönme Dönüşüm Teorisi 125Ayni İstihkak Etkili Dönme Teorisi 126Yargıtay ın Görüşü 126Dönme Hakkının Kullanılmasının Hukuki Sonuçları128İfa Edilmemiş Borçların Sona Ermesi128İfası Gerçekleşmiş Edimlerin İadesi 129III DOKTRİNDE GERİYE ETKİLİ FESİH İLERİYEETKİLİ FESİH TARTIŞMASI131Genel Olarak 131Geriye Etkili Feshi dönme Kabul Eden Görüş 132İleriye Etkili Feshi Kabul Eden Görüş 136YARGITAY İÇTİHADI BİRLEŞTİRME KARARIVE GÖRÜŞLER 140Genel Olarak 140Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu nun1983 3 Esas 1984 1 Karar Sayılı Kararı 143Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu nunKararı 143Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu nunKararı Sonrası Uygulama 145Kararların Değerlendirilmesi ve Kanaatimiz 151İçindekiler11DÖNME İŞLEMİ SONUCUNDA YÜKLENİCİDENARSA PAYI DEVRALAN 3 KİŞİNİN DURUMU 153Genel Olarak153Yüklenicinin Arsa Payını Malik Sıfatıyla SatmasıHalinde Alıcı Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu 155Yüklenicinin Arsa Payını Arsa Sahibinin Vekili SıfatıylaSatması Halinde Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu162Görüşler ve Faik Tari Sultan Tari Kararı HakkındakiDeğerlendirme165SONUÇ179

Ülkemizin yakın tarihinde atılan sosyoekonomik ve politik adımların getirisi belki de götürüsü olarak nüfusunun taşradan şehir merkezlerine plansız göçü sonucu çarpık kentleşme meydana gelmiştir Göç sadece bir yer değişimi değildir Sırtında ekonomik politik ve bittabi hukuki birçok ihtilafi bavul taşır 1950 li yıllardan başlayarak şehir merkezlerinde nüfus yoğunluğuna neden olan bu hareketlilik özellikle konuta dönük ciddi talep oluşturmuş ve bu talebin karşılanması gayreti hukuki uyuşmazlıklara yol açmıştır İşte bu sebeplerle doğan talebi karşılamak adına arz artmış özellikle büyük şehirlerde inşaat sektörü palazlanmıştır 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu nda düzenlenmediğinden sözleşme serbestisince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kurulmuştur Hukuki ekosistemimiz içerisinde filizlenen kuralları yasalarca konmamış her sektörde olduğu gibi inşaat sektörü de yargı eliyle regüle edilmeye çalışılmaktadır Bu regülasyonun meyvelerine de en çok arsa sahibi taraf ile sermaye sahibi yüklenici arasındaki uyuşmazlıkların çözümü aşamasında ihtiyaç duyulmaktadır Yapının belirlenen sürede tamamlanıp teslim edilmemesi kararlaştırılan nitelikte inşa edilmemesi henüz tamamlanmamış projelerin finansman yaratmak amacıyla üçüncü kişilere satılması ya da inşa ediminin hiç ifa edilmemesi derin mağduriyetlere yol açmaktadır İşbu çalışma ile sorunsalın çözümüne doktrinsel ve içtihatsal bir ışık tutulmaya çalışılmıştır

Ülkemizin yakın tarihinde atılan sosyoekonomik ve politik adımların getirisi belki de götürüsü olarak nüfusunun taşradan şehir merkezlerine plansız göçü sonucu çarpık kentleşme meydana gelmiştir Göç sadece bir yer değişimi değildir Sırtında ekonomik politik ve bittabi hukuki birçok ihtilafi bavul taşır 1950 li yıllardan başlayarak şehir merkezlerinde nüfus yoğunluğuna neden olan bu hareketlilik özellikle konuta dönük ciddi talep oluşturmuş ve bu talebin karşılanması gayreti hukuki uyuşmazlıklara yol açmıştır İşte bu sebeplerle doğan talebi karşılamak adına arz artmış özellikle büyük şehirlerde inşaat sektörü palazlanmıştır 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu nda düzenlenmediğinden sözleşme serbestisince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kurulmuştur Hukuki ekosistemimiz içerisinde filizlenen kuralları yasalarca konmamış her sektörde olduğu gibi inşaat sektörü de yargı eliyle regüle edilmeye çalışılmaktadır Bu regülasyonun meyvelerine de en çok arsa sahibi taraf ile sermaye sahibi yüklenici arasındaki uyuşmazlıkların çözümü aşamasında ihtiyaç duyulmaktadır Yapının belirlenen sürede tamamlanıp teslim edilmemesi kararlaştırılan nitelikte inşaedilmemesi henüz tamamlanmamış projelerin finansman yaratmak amacıyla üçüncü kişilere satılması ya da inşa ediminin hiç ifa edilmemesi derin mağduriyetlere yol açmaktadır İşbu çalışma ile sorunsalın çözümüne doktrinsel ve içtihatsal bir ışık tutulmaya çalışılmıştır